東京郊外の住宅が大あまりの時代来る
YouTube 牧野知弘、河合雅司
現在、東京都郊外（多摩地区、埼玉）の空き家90万戸（日本全国900万戸、東京都人口1000万人の10分の１）。現在、東京23区のマンション1億円。投資需要と実需需要は違うことを気づかないと致命的なことになる。1億円は投資需要である。2035年・10年後、85歳人口激増、死亡相続で売り出され、東京郊外の中古住宅はフリーエ・マーケット（のみの市、ガラクタ市）になる。固定資産税、都市計画税は東京は20～30万円/年する（地方、多治見では5万円位）。子供がつがないと、保持コストが高くて売りに出す。これからは、空き家が増え、新築ではなく、中古DIYの時代になる。2043年高齢者ピーク3600万人、2035年10年後、東京都の人口ピークアウト、実需が急速に減る。日本の人口2010年1億3000万人、2040年1億1000万人、2060年9000万人。
今、家を買う人は35年ローンを組むが、10年後は市場が激変する。手取り収入が減る時代、老後資金が不足するリスク大。これからは、1人単身世帯が5割になる。従来は夫婦2人、子供2人の4人世帯がモデルであった。４LDK、３LDK、３DKがワンルーム１Kになる。1人暮らしでは新築の家を買う人は減る。中古戸建DIYで対処する。今後は人口が減少して、都市が縮小する。町機能（交通、ショッピング、にぎわい）があり、昼間が楽しい街が重要になる。今後は、利上げ（２％アップでもOKでないと危ない）で、現在の変動金利０％住宅ローン７割の状態は危険である。